为进一步完善适老化改造，2020年7月，民政部等9部门联合印发《关于加快实施老年人居家适老化改造工程的指导意见》，《意见》顺应广大老年人居家养老的意愿与趋势，以满足其居家生活照料、起居行走、康复护理等需求为核心，改善居家生活照护条件，增强居家生活设施设备安全性、便利性和舒适性，提升居家养老服务品质。
同时还明确，“十四五”期间，继续实施特殊困难老年人家庭适老化改造，有条件的地方可将改造对象范围扩大到城乡低保对象中的高龄、失能、残疾老年人家庭等。各地要创新工作机制，加强产业扶持，激发市场活力，加快培育公平竞争、服务便捷、充满活力的居家适老化改造市场，引导有需要的老年人家庭开展居家适老化改造，有效满足城乡老年人家庭的居家养老需求。
1、确定合作意向：广州***可以通过公开招标、邀标或直接***购的方式，选择符合项目需求的设计公司作为合作伙伴。在选择合作伙伴时，需要考虑公司2的专业能力、经验、资质和信誉等因素。
2、签订合作协议：在确定合作伙伴后，广州***应与设计公司签订合作协议。协议应明确双方的权利和义务，包括项目范围、时间表、预算、质量要求等细节。
3、开展适老化改造项目：根据合作协议，设计公司可以开展适老化改造项目的规划和设计工作。在项目过程中，广州***可以要求设计公司提供定期进度报告，以确保项目按照协议的要求进行。
4、监督和验收：广州***应对适老化改造项目的实施过程进行监督，确保项目质量和进度符合要求。在项目完成后，广州***应组织验收工作，对项目的成果进行评估和审核。
5、支付款项与合作总结：根据合作协议的约定，广州***应向设计公司支付合同款项。同时，双方可以总结合作经验，评估项目效果，为未来的合作奠定基础。
一、适老化改造包括哪些方面
1、适老化改造包括：
（1）建设设计；
（2）公共设施建设；
（3）起居环境装修等进行的适老化；
（4）首批将优先推动8大类115家网站、6大类43个App进行适老化及无障碍改造。其中包括支付宝、百度地图、滴滴出行、叮当快药等金融、出行、医疗领域App，微信、QQ等社交通讯工具，还有淘宝、京东、抖音、百度等生活购物类产品。
2、法律依据：《中华人民共和国老年***益保障法》第五条
国家建立多层次的社会保障体系，逐步提高对老年人的保障水平。
国家建立和完善以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。
倡导全社会优待老年人。
二、适老化改造的条件
适老化改造的条件包括：
1、家庭成员中有高龄、失能、重度残疾老年人的低保或建档立卡贫困户家庭；
2、分散供养的特困老年人家庭；
3、经区级民政部门认定有改造需求的其他困难老年人家庭。***肺炎疫情防控援鄂人员，家中有赡养老年人并有改造需求的纳入适老化改造对象。
适老化改造是指对现有建筑进行升级改造，以适应中老年人的使用习惯和需求。
适老化改造是一种针对老年人群体的建筑设计理念，它的核心目标是提高老年人的生活质量和居住安全。随着社会老龄化的加剧，越来越多的老年人需要更好的居住环境来满足他们的特殊需求。然而，许多现有的建筑和设施在设计时并未充分考虑老年人的需求，因此需要进行适老化改造，以适应中老年人的生活习惯和使用需求。
适老化改造不仅涉及到物理环境的设计，还包括对社区服务设施的改进，如增设老年人活动中心、医疗诊所、公共交通站点等，以提高老年人的生活便利性。此外，适老化改造还需要考虑到老年人的心理需求，如提供安静、舒适的休息环境，以及鼓励社交互动的空间等。
适老化改造的价值体现：
1、提高老年人的生活质量：适老化改造通过改善老年人的居住环境，提高其生活的便利性和安全性，从而大大提高老年人的生活质量。
2、促进社会公平和谐：随着老龄化社会的加速发展，老年人的生活需求越来越受到社会的关注。适老化改造能够为老年人提供更好的生活条件，促进社会对老年人群体的公平对待和尊重，进一步促进社会的和谐发展。
3、推动经济可持续发展：适老化改造可以***建筑业、制造业等相关行业的发展，创造更多的就业机会，从而推动经济的可持续发展。
4、传承和弘扬中华优秀传统文化：适老化改造符合中华优秀传统文化中“孝亲”的价值观。通过适老化改造，人们能够传承和弘扬中华优秀传统文化，推动社会形成尊老爱老的良好风气。
5、增强社会凝聚力和向心力：适老化改造体现了国家对老年人群体的关爱和重视，能够增强社会凝聚力和向心力，促进社会的团结和稳定。
适老化改造是指对社会环境、建筑设施、公共服务和相关制度进行调整和改进，以适应老年人的生活需要和特殊需求的过程。它旨在提高老年人的生活质量、促进老年人的自主性和独立性，确保他们能够在舒适、安全和有尊严的环境中生活。
适老化改造包括如下几个方面：
1. 建筑和住房适老化改造：对住宅、公共建筑和社区设施进行结构和设计上的改进，例如增设无障碍设施（如扶手、坡道、电梯）、改善室内空间的布局、提供安全设备（如防滑地板、紧急呼叫系统）等，使老年人能够更自主和便利地居住。
2. 社区和城市规划适老化改造：通过合理规划社区和城市的设施和服务布局，创造一个有利于老年人居住和生活的环境。这包括规划适宜老年人活动的公共空间、兴建健身设施、提供养老服务中心、加强交通设施和公共交通的无障碍性等。
3. 公共服务适老化改造：针对老年人的服务提供更多便利和支持，如优化医疗服务、扩大社保覆盖范围、提供长期照护服务、普及老年人科技应用培训等，满足老年人多样化的需求。
4. 制度适老化改造：通过制定和完善相关法律法规、政策和标准，确保老年人的权益得到保障和尊重。这包括加强老年人的法律保护，推动老年人事务的参与和决策，建立社会和家庭支持体系等。
适老化改造的目的是为了使老年人能够继续自主、独立、有尊严地生活，提高他们的生活质量和幸福感。适老化改造也是社会对老龄化挑战的应对措施，促进了社会的可持续发展和社会融合。
2022年的***工作报告提出，有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。
其中，推进无障碍环境建设和适老化改造方面，在我国房地产领域并不陌生。早在今年之前，不少房企就已积极布局养老产业，有业内人士认为，如果形成了一定规模效应，无障碍环境建设和适老化改造可以成为房企的“第二赛道”；而物业公司在这一领域有先天优势，也可将其发展成增值服务的亮点。值得关注的是，未来房企和物业公司，在这一领域该如何发力？业务模式方面又将如何调整？
今年的***工作报告中提出“推进无障碍环境建设和适老化改造”。来源/IC photo
老旧小区适老化改造更为迫切
随着人口老龄化的来临，城市、社区、家庭的空间都急需推进无障碍环境建设和适老化改造，从而为居家养老、就近养老提供支撑。今年的***工作报告中就提出，有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。
此前的2月21日，国务院印发的《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》也提出，“十四五”时期，新建城区、新建居住区配套建设养老服务设施达标率要达到100%。与此同时，提升社区和家庭适老化水平，有序推进城镇老旧小区改造，完成小区路面平整、出入口和通道无障碍改造、地面防滑处理等，在楼梯沿墙加装扶手，在楼层间安装挂壁式休息椅等，做好应急避险等安全防护；有条件的小区可建设凉亭、休闲座椅等。
事实上，虽然部分品牌开发企业在房地产细分领域筹谋多年，配套养老功能的楼盘项目也已有所尝试，但大部分项目中，很少出现以老年人口作为主体进行的空间设计，也很少有无障碍的设计，这一问题在老旧小区内尤为突出。
在接受新京报记者***访时，全国政协委员莫天全指出，目前部分老旧小区没有物业服务或者物业服务相对简单，仅提供保洁、垃圾清运等基础项目，不足以助力适老化改造，“这样的小区在大中城市占比较高，也是改造难度最大的。但与此同时，老龄人口在这样的小区占比却很高，改造需求更为迫切。”
在莫天全看来，适老化改造要有先后、有层次、因地制宜地推动。在新小区开工建设的同时，就要考虑到适老化需求的建设，为未来养老做准备，而不是等到后期改造。而对于适老化改造难度较大的老旧小区，建议将项目市场化，挑选条件适当的小区，引入专业的养老机构来进行改造设计，打造适老化样板工程；然后总结经验，扩大适老化项目的成果，以点带面铺开。
适老化改造或能成为房企“第二赛道”
当前，适老化改造已是大势所趋。从房企层面来看，安馨康养集团董事长鄂俊宇认为，存量物业、适老化改造是房企必然面临的发展路径，如果房企意识不到这是长期趋势，不为此趋势做内功储备，包括人才结构、运营模式进行相应改变，没有存量改造的能力，在地产增量收缩背景下，可能会逐步退出市场。
近年来，已有不少房企纷纷布局城市更新、老旧小区改造，但涉及养老领域的无障碍环境建设和适老化改造，则更为细分。这对于房企而言，机遇与挑战并存。
“对于无障碍环境建设和适老化改造来说，本身就存在着诸多机遇，如果形成了一定规模效应，可以成为房企的‘第二赛道’，提高房企的营收来源，扩大市场空间，同时也有利于品牌溢价率的提升。”全国人大代表、58同城CEO姚劲波如是说。
不过，姚劲波同时强调，相对于开发行业，适老化改造尤其是在老旧小区进行适老化改造，本身面临的挑战并不小，对房企来说面临着资金缺口大、各方利益平衡难度大以及长期维护压力等诸多问题，想要在短时间内快速形成一套统一的操作模式，并通过规模优势取胜，可能性极小。
在鄂俊宇看来，房企切入适老化改造这一领域，最关键的是需要在战略和观念认知上进行转变，即从过去类金融化销售型物业形态向持有、运营型转变，从原来高投入、高周转，以及伴随而来的有可能是高利益、高风险的模式，转向小投入、长周期、挣慢钱的模式。“这需要看房企在战略和认知上是否有决心，有没有足够耐心愿意为这一机遇深耕。此外，在财务指标上，房企也需要对团队考核指标有个重新定义，如果依然用原先的思维或模式来考量，可能很难适应和坚持。”鄂俊宇如是说。
而在具体发展路径上，姚劲波指出，对房企而言，重要的是要因地制宜，“南北方的适老化有明显差异，一二线城市和三四线城市的适老化需求不同，养老有共性需求，但更重要的是个性化需求，需要在了解各地风俗习惯、地理环境等诸多差异后，有针对性开展改造建议，并不断落地和优化改造方案。”
物企“前期准备”尚不充分，未来有望突围
值得一提的是，适老化改造方面，物业企业有其先天优势。恰如江苏三三德玖物业服务有限公司董事长林志伟所言：物业服务可以零距离贴近，可转变“不舍得花钱养老”的传统养老观念，使养老转变为养生；也可以转变商业化服务模式，提倡社会化和公益化养老。此外，在***决策指导下，可实现小投入大产出，引导社区养老形成共识。
不过，截至目前，物业企业在居家养老、适老化改造方面尚未探索出较成功的先例。那么，物业企业目前面临哪些挑战？又该如何调整？
鄂俊宇指出，居家养老、适老化改造是物业企业介入康养社区服务一个较好的路径。目前的问题在于，物业企业对适老化改造这一特殊模式理解得还不够深入，对于客群需求、服务标准可以选择的合作方范围较窄，尤其在没有形成规模化的样板和示范时，物业企业可能会浅尝辄止。“物业企业需要有耐心，将它当作一个重要的必选项或长期业务，才能迎来较成熟的发展模式。”鄂俊宇称。
姚劲波指出，物业企业目前的主要工作依然体现在保洁和安保两项，虽然一些品牌物业企业也在不断推出各类增值服务，但其收益所占比重很小。同时，提供居家养老相配套的专业服务，本身专业度高求较高，没有经过专业培训的人员也很难胜任此类工作。对于物业企业来说，如果要大规模进入，必然在前期需要大量人员和资金投入，但在现实中，物业企业目前在这方面所做的前期准备并不充分。
“随着改造标准不断完善，居家养老配套服务标准逐步确立，物业企业的参与度一定会明显提升，也将诞生一批以优质养老服务为特色的企业品牌。”姚劲波如是说。
